Contents
- Welche Arten von Eigentum, Pacht oder anderen dinglichen Rechten an Immobilien gibt es in der Ukraine?
- Wie kann man Immobilien in der Ukraine erwerben?
- Gibt es irgendeine gesetzlichen Beschränkungen für Ausländer, um die Immobilien in der Ukraine zu erwerben?
- Wie ist das Registrierungsverfahren des Eigentums und der Belastung an Immobilien in der Ukraine?
- Möglichkeiten zur Finanzierung des Immobilienkaufs in der Ukraine und Arten der Sicherheiten von Verpflichtungen für Immobilieninvestitionen
- Wie hoch sind die Gebühren und Steuern für die Veräußerung von Immobilien in der Ukraine?
- In ukrainische Immobilien anzulegen – ist immer aktuell!
Trotz des Krieges und militärischen Handlungen sind Immobilien in der Ukraine unter den Staatsbürgern und Ausländern noch hoch angefragt. Nachfrage nach Immobilien in der Ukraine betrifft sowohl Wohnimmobilien (Wohnungen, Häuser, Cottages usw.) als auch Gewerbeimmobilien (Büros, Lagerhäuser usw.). In den Jahren 2020-2021 verlangsamte die Coronavirus-Pandemie die Entwicklung des Immobilienmarktes in der Ukraine. Trotzdem lebt der Markt allmählich seit der zweiten Hälfte des Jahres 2021 auf und zeigt günstige Tendenzen, um Investitionen in diesen Bereich anzuziehen.
Vor diesem Hintergrund haben Investoren, die in ukrainischen Immobilien anlegen möchten, eine Reihe von Fragen bezüglich gesetzlicher Regelung des Erwerbs und Besitzes von Immobilien in der Ukraine. Folgend bieten wir die Antworten auf die häufigsten Fragen, für die sich Investoren in ukrainische Immobilien besonders im Jahr 2022 interessieren.
Welche Arten von Eigentum, Pacht oder anderen dinglichen Rechten an Immobilien gibt es in der Ukraine?
Der Gesetzgeber erkennt staatliches, kommunales und privates Eigentum an. Das Immobilien können im Privat- oder Miteigentum (Gemeinschafts- oder Teileigentum) befinden. Beim Miteigentum an Immobilien besitzt jeder Miteigentümer einen entsprechenden Anteil an solchen Immobilien. Jeder Miteigentümer erwirtschaftet einen Gewinn aus Immobilien entsprechend der Höhe seines Anteils.
Das Nutzungsrecht an Immobilien umfasst die Miete und Verpachtung von Immobilien, die Grunddienstbarkeit (zum Beispiel das Recht, ein Fahrzeug durch ein Grundstück zu fahren), die Emphyteusis (begrenzte Grundstücksnutzung nur zu landwirtschaftlichen Zwecken), Superficium (begrenzte Grundstücksnutzung für den Bau).
Wie kann man Immobilien in der Ukraine erwerben?
Die Ukrainische Gesetzgebung sieht einige Möglichkeiten vor, um in Immobilien zu investieren. Anleger können Immobilien direkt vom Eigentümer kaufen oder Aktien des Unternehmens erwerben, das die entsprechende Immobilien besitz.
Darüber hinaus haben Anleger die Möglichkeit, ihre Anlagen durch spezielle institutionelle Instrumente anzuziehen. Zum Beispiel durch Immobilienfonds, Baufinanzierungsfonds, spezielle Investmentfonds ebenso durch den Erwerb von zweckgebundenen Unternehmensanleihen. Die Erfüllung von Verbindlichkeiten gemäß solchen Unternehmensanleihen erfolgt durch die Übertragung auf den Investor der Anlage (oder des Grundstücks) oder seines Anteils.
Der Abschluss eines Kaufvertrages ist das gebräuchlichste Verfahren, um Immobilien in der Ukraine direkt vom Eigentümer zu erwerben. Gemäß ukrainischer Gesetzgebung sind solche Kaufverträge schriftlich abzuschließen und notariell beglaubigen zu lassen. Die Zahlung erfolgt in der Regel sofort und vollständig, aber die Vertragsparteien können ein anderes Zahlungsverfahren vereinbaren.
Um den Wert von Immobilien zu bestimmen, sieht die ukrainische Gesetzgebung die Bewertung von Immobilien vor ihrem Verkauf einem speziell zertifizierten Gutachter vor. Ein solcher Gutachter soll im staatlichen Register der Gutachter und Subjekten von Bewertungsaktivitäten eingetragen sein. Beim Kauf einer Immobilie von einer natürlichen Person ist eine solche Bewertung unbedingt erforderlich. Wenn juristische Personen die Parteien des Kaufvertrages sind, erfolgt die Bewertung von Immobilien nach Ermessen der Parteien.
Wenn man Immobilien bei einem Unternehmen kauft, besteht eine der Möglichkeiten zum Erwerb dieser Immobilien darin, Geschäftsanteile oder Aktien eines solchen Unternehmens zu kaufen. Normalerweise umfasst dieser Prozess gewisse Vorbereitungen vor dem Verkauf, die Analyse der Aktivitäten eines solchen Unternehmens und die Vorbereitung einer rechtlichen Due Diligence.
Gleichzeitig schaffen die Anleger auch die Strukturen von Gesellschaften mit beschränkter Haftung und Aktiengesellschaften, um ihre eigene Interessen zu schützen und Verbindlichkeiten beim Immobilienkauf zu minimieren.
Investmentfonds können von Anlegern dafür verwendet werden, um wesentliche Investitionen anzuziehen angesichts gewisser Steuervergünstigungen betreffenden der Besteuerung der Gewinne solcher Investmentfonds.
Die Finanzierung von Wohnimmobilienprojekte mit privaten Mitteln wird ausschließlich durch Immobilienfonds, Baufinanzierungsfonds oder spezielle Investmentfonds erfolgt.
Gibt es irgendeine gesetzlichen Beschränkungen für Ausländer, um die Immobilien in der Ukraine zu erwerben?
Der ukrainische Gesetzgeber erlegt gewisse Beschränkungen für Ausländer auf, die Immobilien in der Ukraine erwerben möchten. Am bemerkenswertesten ist das Verbot landwirtschaftliche Grundstücken zu erwerben (ein solches Verbot gilt auch für das indirekte Eigentum an landwirtschaftlichen Grundstücken durch eine juristische Person). Dabei gilt das entsprechende Verbot nicht für die Verpachtung von Immobilien, einschließlich der Verpachtung von landwirtschaftlichen Grundstücken.
Ausländische Staatsbürger und juristische Personen können nichtlandwirtschaftliche Grundstücke innerhalb von Städten, Siedlungen und Dörfern beim Kauf von Gebäuden auf solchen Grundstücken erwerben. Darüber hinaus können solche nichtlandwirtschaftliche Grundstücke auch beim Bau von Anlagen für eigenes Geschäfts erwerbt werden. Außerhalb von Städten, Siedlungen und Dörfern können ausländische Anleger das Grundstück nur beim Kauf von Gebäude auf ein solches Grundstück erwerben.
Weitere Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien in der Ukraine können aus internationalen oder ukrainischen Sanktionen stammen. Beschränkungen im Interesse der nationalen Sicherheit oder Verteidigung können auch den Besitz von Grundstücken oder Immobilien verbieten, die zu strategischer, staatlicher oder militärischer Infrastruktur gehören.
Das Eigentumsrecht von Ausländern an Immobilien erfordert keinen Erhalt von Lizenzen. Jedoch müssen die juristischen Personen ein solches Eigentumsrecht bei der Steuerbehörde am Standort der Immobilie registrieren. Wenn es um eine natürliche Personen geht, müssen sie sich vor dem Kauf von Immobilien beim Finanzamt anmelden und eine Steuernummer in der Ukraine beantragen.
Wie ist das Registrierungsverfahren des Eigentums und der Belastung an Immobilien in der Ukraine?
In der Ukraine gilt ein obligatorisches System der staatlichen Registrierung des Eigentumsrechtes an Immobilien, einschließlich Eigentumsrechten und Pfandrechten an Grundstücken. Das Eigentumsrecht an Immobilien, sowie das Pachtrecht und das Pfandrecht an Grundstücken werden im elektronischen staatlichen Register der dinglichen Rechte und Belastungen an Immobilien registriert. In der Ukraine funktioniert auch ein staatliches Landkataster, der eine gewisse Information über Grundstücke enthält (Katasternummer, Grenzen, technische Daten des Grundstücks, Information über den Eigentümer usw.).
Die Übertragung von Grundstücken an andere Personen muss in elektronisches staatliches Register der dinglichen Rechte und Belastungen an Immobilien eingetragen werden. Gleichzeitig kann man nicht die Übertragung oder Verpachtung von Grundstücken erfolgt werden, bis das Grundstück angemessen registriert ist und eine Katasternummer hat.
Die Übertragung des Eigentums auf eine andere Person wird mit dem Datum der Eintragung des Eigentums ins entsprechend Register rechtskräftig. Obwohl die ukrainische Gesetzgebung die elektronische Registrierung von Eigentumsrechten an Immobilien erlaubt, gibt es dafür noch keine technischen Lösungen. Deshalb ist die Beantragung in Papierform bei einem Notar erforderlich, um das Eigentums-, Pacht- und Pfandrecht zu registrieren.
Möglichkeiten zur Finanzierung des Immobilienkaufs in der Ukraine und Arten der Sicherheiten von Verpflichtungen für Immobilieninvestitionen
Die Finanzierung kann von jeder natürlichen oder juristischen Person in Form von Darlehen bereitgestellt werden. Gleichzeitig können nur Finanzinstituten die Finanzdarlehen vergeben. Die typischen Anbieter von Immobilienfinanzierungen in der Ukraine sind Banken und andere Finanzinstitutionen. Die Finanzierung ist in jeder Phase der Immobilienentwicklung möglich und hängt von der Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers und der Verfügbarkeit angemessener Sicherheiten ab.
In der Regel vergeben Kreditgeber ein Darlehen, wenn eine hohe Wahrscheinlichkeit besteht, dass ein solches Darlehen mit den angemessenen Zinssätzen zurückgezahlt wird. Die Erfüllung von Verbindlichkeiten gemäß Kreditvertrag kann in der Ukraine durch Hypotheken, Pfänder, Bürgschaften, Bankgarantien und Treuhandvermögen gesichert werden.
Die Hypotheken, Verpfändungen von Unternehmensaktien oder anderem Eigentum sowie Bürgschaften sind die üblichen Sicherungsmittel nach ukrainischem Recht. Obwohl die Hypothek am häufigsten angewandtes Sicherungsmittel ist, verlangen Kreditgeber in der Regel eine Kombination mehrerer Arten von Gewährleistungen der Erfüllung von Verbindlichkeiten, um die Flexibilität der Schuldentilgung im Falle einer Nichtbezahlung der Schulden zu gewährleisten.
Hypotheken und Pfänder unterliegen der staatlichen Registrierung, was eine Belastung des Pfandgegenstandes zur Folge hat.
Die Bürgschaft ist die Verpflichtung einer Person (den Bürge), Verbindlichkeiten des Kreditnehmers zu erfüllen, falls ein solcher Kreditnehmer aus irgendeinem Grund seine Verbindlichkeiten nicht nachkommt. Daher kann der Gläubiger vom Bürgen die Rückzahlung der Schuld verlangen.
Treuhandvermögen ist ein neues Instrument zur Gewährleistung der Erfüllung von Verbindlichkeiten nach ukrainischem Recht, daher ist es in der Praxis noch nicht weit verbreitet. Nach Errichtung des Treuhandvermögens verliert der Kreditnehmer das Eigentumsrecht an Immobilien und nach der Schuldentilgung gemäß Darlehensvertrag, kehrt das Eigentumsrecht zu dem Kreditnehmer zurück.
Die Verwendung verschiedener Arten von Gewährleistung der Erfüllung von Verbindlichkeiten ist unterschiedlich. Trotzdem können sie alle sowohl gerichtlich als auch außergerichtlich vollstreckt werden.
Wie hoch sind die Gebühren und Steuern für die Veräußerung von Immobilien in der Ukraine?
Die Höhe der Gebühren, Steuern sowie die Partei, die für ihre Zahlung verantwortlich ist, können variieren und hängen davon ab, wer eine Vertragspartei ist: natürliche oder juristische Personen, Residenten oder Nichtresidenten.
Grundsätzlich sind bei der Übertragung von Immobilien an eine andere Person die folgenden Gebühren fällig:
- Pensionsgebühr in Höhe von 1 % des Preises des Immobilienobjekts;
- staatliche Abgabe von 1 % des Preises des Immobilienobjekts, sowie;
- weitere Steuern, die davon abhängen, ob der Verkäufer eine natürliche oder juristische Person ist. Zu solchen Steuern gehören:
- Einkommenssteuer in Höhe von 0 %, 5 % oder 18 %;
- Militärsteuer (für natürliche Personen) in Höhe von 1,5 %;
- Körperschaftsteuer von 15 oder 18 % und Mehrwertsteuer von 20 % (falls relevant).
Der Verkäufer ist normalerweise für die Zahlung von Steuern verantwortlich, die Pensionsgebühr wird vom Käufer gezahlt, und die staatliche Abgabe wird zwischen beiden Vertragsparteien aufgeteilt. Zusatzkosten (z. B. Immobilienbewertung, Notarkosten) werden in der Regel ebenfalls zwischen beiden Vertragsparteien aufgeteilt.
Die Höhe der Steuern kann auch durch indirekte Verkäufe von Immobilien (Verkauf einer Gesellschaft, die Immobilien besitzt) optimiert werden.
In ukrainische Immobilien anzulegen – ist immer aktuell!
Der Immobilienmarkt in der Ukraine bleibt nicht stehen. Bereits heutzutage werden in der Ukraine eine Reihe wichtiger Reformen durchgeführt, die die Entwicklung des Immobilienmarktes erheblich beeinflussen werden. Daher wurde am 1. Juli 2021 der Grundstücksmarkt in der Ukraine eröffnet. Eine solche Eröffnung schafft zusätzliche Möglichkeiten für die Finanzierung der Agrarindustrie, da sie Verpfändung von landwirtschaftlichen Grundstücken ermöglicht, was zuvor nicht vollständig möglich war.
Trotz des Krieges und militärischen Handlungen in der Ukraine bleibt die Anfrage, in die ukrainische Immobilien zu investieren, immer noch hoch. Nach dem Ende der aktiven militärischen Handlungen auf dem Territorium der Ukraine plant die Regierung eine Reihe von Maßnahmen und Reformen zur Wiederherstellung der ukrainischen Wirtschaft. Gleichzeitig verspricht die laufende Baureform, Genehmigungsverfahren zu erleichtern und damit verbundenes Korruptionsrisiko zu beseitigen. Es wird durch die Online-Übertragung elektronischer Dienstleistungen bezüglich Einreichung, Änderung, Registrierung, Ausstellung und Annullierung von Dokumenten für Vorbereitungs- und Bauarbeiten ermöglicht.
